Handhabung

Dieses Praxishandbuch der städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen steht für Übersichtlichkeit sowie leichtes Auffinden von Fragestellungen und Lösungsmöglichkeiten. Auf wissenschaftliche Erörterungen, die nicht der Problemlösung dienen und in der städtebaulichen Praxis keine Rolle spielen, wurde verzichtet. Fundstellenangaben erleichtern eine Vertiefung.

Das Handbuch ist nach einer allgemeinen Einführung so gegliedert, wie in der Praxis Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen ablaufen. Zur leichteren Auffindbarkeit wird mit Randnummern gearbeitet. Praxisbeispiele, Mustertexte und Übersichten sowie Schemata veranschaulichen die gesetzlichen Bestimmungen im BauGB und wurden sämtlich in den laufenden Text eingearbeitet, um den Zusammenhang sowie die leichtere Anwendung zu gewährleisten. Diese Textstellen sind im Text grau hinterlegt hervorgehoben.

Richtlinien und Verwaltungsvorschriften sowie Bilder und Pläne sind im Anhang abgedruckt. Verzeichnisse mit den in dem Werk in Bezug genommenen Vorschriften des BauGB sowie den abgebildeten Mustern, Beispielen, Schemata und Übersichten ermöglichen eine zielgerichtete Arbeit mit dem Buch und erlauben über die Randnummern einer leichte Auffindbarkeit aller Fragestellungen der städtebaulichen Praxis.

Als Mitarbeiter der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH – KE – arbeiten wir täglich in der Praxis der städtebaulichen Erneuerung und verfügen über Erfahrung in allen Bundesländern, die wir mit diesem Werk vermitteln wollen.

Das Werk richtet sich an Verwaltungspraktiker in Kommunen und Aufsichtsbehörden, Rechtsanwälte, Notare, Architekten, Planer, Ingenieure, Bauunternehmer, Bauträger sowie Sanierungsbeauftragte und Sanierungsträger.

Stuttgart, im Mai 2007

Dr. Theodor Haag, Petra Menzel und Jürgen Katz

Verzeichnis der Muster, Beispiele, Schemata und Übersichten

Verzeichnis der Paragraphen des BauGB

Die Hauptfundstellen sind fett markiert.

Vierter Abschnitt. Sanierungsträger und andere Beauftragte

§ 157 Erfüllung von Aufgaben für die Gemeinde ... 169ff.

§ 158 Voraussetzungen für die Bestätigung als Sanierungsträger ... 175

§ 159 Erfüllung der Aufgaben als Sanierungsträger ... 176

§ 160 Treuhandvermögen ... 176, 180ff.

§ 161 Sicherung des Treuhandvermögens ... 176, 183

Fünfter Abschnitt. Abschluss der Sanierung

§ 162 Aufhebung der Sanierungssatzung ... 522ff.

§ 163 Fortfall von Rechtswirkungen für einzelne Grundstücke ... 527f.

§ 164 Anspruch auf Rückübertragung ... 533ff.

Sechster Abschnitt. Städtebauförderung

§ 164a Einsatz von Städtebauförderungsmitteln ... 361ff.

§ 164b Verwaltungsvereinbarung ... 376ff.

Zweiter Teil. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

§ 165 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen ... 647, 631, 633 ff., 645ff.

§ 166 Zuständigkeit und Aufgaben ... 637ff.

§ 167 Erfüllung von Aufgaben für die Gemeinde; Entwicklungsträger ... 662

§ 168 Übernahmeverlangen ... 658

§ 169 Besondere Vorschriften für den städtebaulichen Entwicklungsbereich ... 653

§ 170 Sonderregelungen für Anpassungsgebiete ... 646

§ 171 Kosten und Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme ... 652

Dritter Teil. Stadtumbau

§ 171a Stadtumbaumaßnahmen ... 552 ff., 567ff.

§ 171b Stadtumbaugebiet, städtebauliches Entwicklungskonzept ... 572ff.

§ 171c Stadtumbauvertrag ... 587ff.

§ 171d Sicherung von Durchführungsmaßnahmen ... 559

Vierter Teil. Soziale Stadt

§ 171e Maßnahmen der Sozialen Stadt ... 607ff.

Fünfter Teil. Private Initiativen

§ 171f Private Initiativen zur Stadtentwicklung, Landesrecht ... 418a

Sechster Teil. Erhaltungssatzung und städtebauliche Gebote

Zweiter Abschnitt. Städtebauliche Gebote

§ 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot ... 349f.

Siebter Teil. Sozialplan und Härteausgleich

§ 180 Sozialplan ... 295ff.

§ 181 Härteausgleich ... 301ff.

Achter Teil. Miet- und Pachtverhältnisse

§ 182 Aufhebung von Miet- oder Pachtverhältnissen ... 303

§ 183 Aufhebung von Miet- oder Pachtverhältnissen über unbebaute Grundstücke ... 304

§ 184 Aufhebung anderer Vertragsverhältnisse ... 305

§ 185 Entschädigung bei Aufhebung von Miet- oder Pachtverhältnissen ... 306f.

§ 186 Verlängerung von Miet- oder Pachtverhältnissen ... 308

Drittes Kapitel. Sonstige Vorschriften

Zweiter Teil. Allgemeine Vorschriften; Zuständigkeiten; Verwaltungsverfahren; Planerhaltung

Vierter Abschnitt. Planerhaltung

§ 214 Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen; ergänzendes Verfahren ... 18

§ 215 Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften ... 18

Viertes Kapitel. Überleitungs- und Schlussvorschriften

Erster Teil. Überleitungsvorschriften

§ 235 Überleitungsvorschriften für städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen ... 33, 133

§ 245 Überleitungsvorschriften für den Stadtumbau und die Soziale Stadt ... 33

Abkürzungsverzeichnis

Literatur und Quellen

1. Kapitel Warum Sanierung?

Das 1. Kapitel erläutert die Grundsätze der städtebaulichen Sanierung. Es stellt die Sanierung als Gesamtmaßnahme dar, von den Vorüberlegungen, den vorbereitenden Untersuchungen über die Sanierungsverfahren bis zu den Städtebaulichen Verträgen und dem Städtebaulichen Denkmalschutz.

Darüber hinaus wird die Städtebauförderung mit den Städtebauförderungsprogrammen der Bundesländer erörtert.

I. Grundsätze der Sanierung

Das Schema einer chronologischen und vollständigen Darstellung des Sanierungsablaufs veranschaulicht zunächst die Grundzüge der Sanierung:

1. Sanierungsablauf nach BauGB

a) Vorüberlegungen

• Entwicklung einer Grobkonzeption der städtebaulichen und wirtschaftlichen Entwicklung für ein abgegrenztes Gebiet
  
• Feststellung augenscheinlicher Substanzmängel und Funktionsschwächen, Ursachenanalyse der Schwächen und Mängel, Untersuchungen zur gemeindlichen Entwicklungsplanung
  

b) Vorbereitende Untersuchungen (§ 141)

• Prüfung der Durchführbarkeit einer Sanierung
  
• Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen (§ 141), evtl. Beauftragung eines Beauftragten oder Sanierungsträgers mit ihrer Durchführung (§ 157)
  
• Schätzung des Wertes bebauter und unbebauter Grundstücke zur Aufstellung einer Kostenschätzung
  
• Bestandsaufnahme über die baulichen, verkehrlichen, strukturellen und sozialen Voraussetzungen im Untersuchungsgebiet
  
• Erhebungen und Entwicklung von Grundsätzen für einen möglichen Sozialplan
  
• Erörterung mit Sanierungsbetroffenen über Sanierungsvorstellungen; evtl. Sozialplan (§§ 137,180)
  
• Überschlägige Kosten- und Finanzierungsübersicht (§ 149)
  
• Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 139)
  
• Allgemeine Öffentlichkeitsarbeit
  
• Erstellung und Einreichung des Förderantrages
  

c) Weitere Vorbereitung, förmliche Festlegung

• Weitere Vorbereitung der Sanierungsmaßnahme (§ 140)
  
• Beauftragung eines Sanierungsträgers oder Beauftragten zur Abwicklung der Sanierung (§ 157)
  
• Satzungsbeschluss zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes (§ 142); inkl. Befristung zur Durchführung
  
• Ggf. Beschluss zur Anwendung besonderer sanierungsrechtlicher Vorschriften (§ 142 Abs. 4)
  
• Bekanntmachung der Sanierungssatzung (§ 143)
  
• Soweit erforderlich: Mitteilung an das Grundbuchamt zur Eintragung der Sanierungsvermerke (§ 143 Abs. 2)
  
• Aufstellung eines Zeit- und Maßnahmenplanes
  
• Ermittlung der voraussichtlichen Sanierungskosten
  
• Kosten- und Finanzierungsübersicht (§ 149)
  
• Städtebauliche Planungen (§ 140 Nr. 3, 4)
  
• Erörterung mit den Betroffenen über die Neugestaltung des Sanierungsgebietes (§ 137)
  
• Evtl. Aufstellung eines Sozialplanes (§ 180)
  
• Koordinierung der Mitwirkung anderer öffentlicher Aufgabenträger im Sanierungsgebiet (§ 139)
  
• Evtl. Beschluss über Ersatz- und Ergänzungsgebiete (§ 142 Abs. 2)
  

d) Sanierungsaufgaben, Verfahrenssteuerung

• Beratung der Sanierungsbetroffenen und Sanierungsbeteiligten (§ 137)
  
• Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger (§ 139)
  
• Fortschreibung und Umsetzung des Sozialplanes (§ 180)
  
• Ermittlung der Kosten und Erstellung des Finanzierungsplanes entsprechend den Verwaltungsvorschriften; Beschluss über KuF und Vorlage bei der höheren Verwaltungsbehörde (§ 149)
  
• Beantragung, Abruf und Bewirtschaftung der Fördermittel und Erstellung von Verwendungsnachweisen
  
• Bei Treuhänderschaft: Bildung und Verwaltung des Treuhandvermögens und Bewirtschaftung des Grundstücksbestandes
  

e) Ordnungsmaßnahmen (§ 147)

• Plan für die Neuordnung des Sanierungsgebietes
  
• Erwerb der für die Sanierung benötigten Grundstücke
  
• Genehmigungen (§§ 144,145)
  
• Evtl. Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes (§ 24)
  
• Evtl. Anordnung einer gesetzlichen Umlegung (§§ 45 ff.)
  
• Evtl. Durchführung einer freiwilligen Umlegung (§ 11)
  
• Evtl. Anordnung städtebaulicher Gebote (§§ 175 ff.)
  
• Evtl. Aufhebung und Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen (§§ 182 ff.)
  
• Evtl. Beantragung eines Enteignungsverfahrens (§ 85 ff.)
  
• Investorensuche für Gewerbe- und Wohnbauvorhaben
  
• Veräußerung von neugeordneten und erschlossenen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten
  
• Umsetzung von Bewohnern und Betrieben einschließlich Beschaffung von Ersatzobjekten
  
• Freimachung der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke für die Neuordnung, einschließlich des notwendigen Abbruchs von Gebäuden
  
• Herstellung der Erschließungsanlagen, Änderungen und Ergänzung der Anlagen
  
• Abschluss von Vereinbarungen über die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen auf privaten Grundstücken
  

f) Baumaßnahmen (§ 148)

• Gemeindliche Bau- und Modernisierungsvorhaben
  
• Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, Verlagerung oder Änderung von Betrieben
  
• Abschluss von Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarungen
  
• Ggf. Betreuung der Eigentümer auf Antrag bei Neubebauung und Modernisierung
  

g) Abschluss der Sanierung

• Vorzeitiger Abschluss der Sanierung für einzelne Grundstücke (§ 163)
  
• Satzungsbeschluss zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes und ortübliche Bekanntmachung (§ 162)
  
• Erhebung von Ausgleichsbeträgen (§ 154)
  
• Ersuchen an das Grundbuchamt zur Löschung des Sanierungsvermerkes (§ 162 Abs. 3)
  
• Bei Treuhänderschaft: Abrechnung des Treuhandvermögens, Schlussverwendungsnachweise
  
• Verteilung eines Überschusses (§ 156a)
  

Die einleitenden Grundsätze und Grundlagen der Sanierung sind nach dem Aufbau des BauGB folgende:

2. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (§ 136). Voraussetzung für die förmliche Festlegung nach § 136 ist: Nach Abs. 2 müssen städtebauliche Missstände1 nachgewiesen werden, zu deren Behebung das Gebiet durch Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert oder umgestaltet werden soll, die einheitlicher Vorbereitung und zügige Sanierungsmaßnahme muss im öffentlichen Interesse liegen.

Die Finanzierbarkeit der Sanierungsmaßnahmen und damit die zügige Durchführung muss gesichert erscheinen. Dies geschieht durch den Nachweis einer Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) nach § 1492 und durch Aufnahme in ein Städtebauförderungsprogramm von Bund und/oder Land, wenn nicht die Kommune die Maßnahme selbst finanziert.

3. Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen (§ 137).3 § 137 Abs. 1 Satz 1 regelt die Verpflichtung der Kommune, die Sanierung mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen möglichst frühzeitig zu erörtern. Nach § 137 Abs. 1 Satz 2 sollen die Betroffenen zur Mitwirkung angeregt und beraten werden. Sanierung ohne Einbeziehung der Betroffenen ist nicht denkbar. Deshalb ist sie sowohl bei der Vorbereitung als auch bei der Durchführung der Maßnahmen zu erörtern, die Betroffenen sind zu beraten.

Diese Beteiligungsvorschrift lässt die Beteiligung nach anderen Vorschriften, etwa im Bebauungsplanverfahren oder der Umlegung, unberührt. § 137 schreibt nicht vor, auf welcher Grundlage und in welchem Rahmen die Erörterung erfolgen soll. So kann sie, was die Ziele und die Zwecke der Sanierung angeht, im Rahmen von Bebauungsplänen, aber auch auf der Grundlage informeller Planungen, wie im Rahmen der Erstellung des Sanierungskonzeptes, durchgeführt werden.

Um die Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen als Eigentümer, Mieter und Pächter festzustellen und um Aufschlüsse über Nutzungsarten, Gebäudezustände und Haushaltsstrukturen zu erhalten, bietet es sich an, im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen Erhebungsbögen zu versenden. Soweit sich auf Grund der Rücklaufquote der versandten Erhebungsbögen ein repräsentativer Querschnitt ergibt (mindestens 30 % mit entsprechender Streuung), können die Ergebnisse der Beurteilung der angetroffenen Bedingungen und des Umfangs der Mitwirkungsbereitschaft zugrunde gelegt werden.

Die Einzelaussagen und persönlichen Daten unterliegen dem Datenschutz.4 Da diese vertraulich zu behandeln sind, werden diese in allgemein zugänglichen Berichten wie vorbereitenden Untersuchungen oder öffentlichen Gemeinderatsvorlagen nicht individualisiert – also benutzerbezogen – vorgestellt.

Es bietet sich an, gleichzeitig die Betroffenen über die vorläufigen Ziele und Zwecke der geplanten Sanierungsmaßnahme zu unterrichten.

Die Erörterung ist eine Pflichtaufgabe der Kommune, deren Abarbeitung sie aber selbstverständlich auf Sanierungsträger oder andere Beauftragte (§§ 157 ff.) übertragen kann.

Die Form der Erörterung obliegt der Entscheidung der Kommune, nachdem § 137 im Gegensatz zum früheren StBauFG bewusst keine Verfahrensregelungen getroffen hat. Die gewählte Form muss allerdings geeignet sein, die Betroffenen „zu erreichen“, so dass sie – wenn sie es wollen – sich äußern können. Eine Pflicht zur öffentlichen Erörterung besteht nicht. Die Kommune kann auch den Weg wählen, dass auf Grund ortüblicher Bekanntmachung den Betroffenen Gelegenheit gegeben wird, sich schriftlich oder zur Niederschrift der Kommune zu äußern; die eingegangenen Stellungnahmen sind mit den Beteiligten zu erörtern. Eine fehlerhafte, weil unterlassene Beteilung bzw. Erörterung mit den Betroffenen führt nur auf dem Weg über die Satzung zu einer Sanktion, evtl. durch Nichtigkeit der Sanierungssatzung. Außerdem kann ein Abwägungsmangel wegen unzureichender Sachverhaltsaufklärung vorliegen.

4. Auskunftspflicht (§ 138).5 Die Kommune muss sich über die Umstände, die ein Gebiet sanierungsbedürftig macht, Kenntnis verschaffen und eine Vielzahl von Tatsachen ermitteln, um die Sanierung sachgerecht vorbereiten und durchführen zu können. Vor allem diesem Zweck dient die Auskunftspflicht. Es wäre nicht sachgerecht, allein nach Aktenlage oder bloßem Augenschein des Sanierungsträgers die Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes beurteilen zu wollen oder gar Ziele ohne Angaben der Betroffenen festlegen zu wollen.

Die Auskunftspflicht besteht in Gebieten, für die die Kommune die Vorbereitung der Sanierung durch den Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen eingeleitet und den Beschluss ortsüblich bekannt gemacht hat. Sie erlischt mit der förmlichen Aufhebung der Gebiete.

Sachlich erstreckt sich die Auskunftspflicht auf Tatsachen, deren Kenntnis zur Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes oder zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erforderlich ist. Hieraus ergibt sich zugleich die Grenze der Auskunftspflicht. Im Rahmen der insoweit erforderlichen besonderen gesetzlichen Ermächtigung bestimmt § 138 Abs. 1 Satz 2 im Hinblick auf die personenbezogenen Daten, dass hierfür insbesondere Angaben der Betroffenen über ihre persönlichen Lebensumstände im wirtschaftlichen und sozialen Bereich, namentlich über die Berufs-, Erwerbs- und Familienverhältnisse, das Lebensalter, die Wohnbedürfnisse, die sozialen Verpflichtungen sowie über die örtlichen Bedingungen erhoben werden können und dürfen. Zur Sicherung dieser Daten enthält § 138 Abs. 2 und 3 Regelungen.

Bei Verweigerung des Auskunftsverlangens kann die Kommune das Auskunftsverlangen nur auf Basis eines unanfechtbaren Verwaltungsaktes durchsetzen. Dessen Erlass steht im pflichtgemäßen Ermessen der Kommune. Das Auskunftsverlangen ist durch eine Zwangsgeldandrohung bewehrt (§ 208).

5. Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger (§ 139). Die Unterstützungspflicht nach § 139 Abs. 1 richtet sich unabhängig von der namentlichen Nennung im Ergebnis an sämtliche öffentliche Aufgabenträger.

Der Begriff der Unterstützung ist weit auszulegen. Er reicht von der Beratung, Erörterung und sonstigen Kooperation bis zu materiellen Hilfen (z. B. auch durch die Bereitstellung von Grundstücken). Aus der Unterstützungspflicht ergibt sich indes keine Verpflichtung zur Förderung. Diese unterliegt eigenen Grundsätzen und Regelungen des Haushaltsrechts des Bundes und der Länder.

§ 139 ordnet in Abs. 2 Satz 1 einmal die sinngemäße Anwendung des § 4 über die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung an. Zum anderen verpflichtet Abs. 2 Satz 2 diese Träger auch dazu, die Kommune über Änderungen ihrer Absichten zu unterrichten. Aus der sinngemäßen Anwendung von § 4 Abs. 1 Satz 1 ergibt sich, dass die Träger möglichst frühzeitig an der Vorbereitung der Sanierung beteiligt werden sollen, und dies kommt im Rahmen der Vorbereitung der Sanierung in Betracht. Zu beteiligen sind alle Träger, die von der Sanierung berührt werden können.

6. Sanierungsarten. Es werden zwei Arten von Missständen unterschieden, die sich in einem Sanierungsgebiet überlagern können:

a) Substanzschwächensanierung.